住宅を買う時に多くの人が意識しているのが『住みやすいか』『予定している購入資金で買えそうか』『学校や交通の便は良いか』といった要素です。
もちろん、これから何十年と住む家なので、そういった要素は重要です。
しかし、住宅ローンを組んで購入しようという場合、いざリストラや不景気によって年収が下がってしまった時に、マイホームを賃貸に回して住宅ローン破綻を回避出来るか否かというポイントを押さえておくべきです。
詳しく見ていきましょう。
賃貸として価値のある物件なら住宅ローン破綻を防げる
東京や大阪市といった都心部の物件では、需要が減って空き家が増えている地方に比べて、需要が比較的安定しています。
そのため、土地の価格は上昇していますし、賃貸相場も値下がりしません。
そういった需要の大きいエリアに物件を持っていると、いざ年収が下がって住宅ローンが返せない！ となっても賃貸に出して住宅ローンを補填するという裏ワザが使えます。
例えば都心の3LDK分譲マンションを購入したとして、毎月の返済額が月8万円だったとしましょう。そのエリアの3LDK分譲マンションの賃貸相場が16万円だったならば、住宅ローンの返済に加えて月8万円の利益を得る事ができます。
利回りとしては8％前後でしょう。もちろん、賃貸に回すのですから、そこに住むことは出来ません。家賃の低い場所に物件を借りて住むか、実家に戻る必要があります。
しかし、マイホームを手放す必要がありませんから、再起する時間を稼ぐことが出来ます。住宅ローンが残り10年分なら、10年間賃貸でうまく回せれば晴れて完済になります。
もちろん売却した方が短期間で一気にお金が戻ってきますし、税金上でも控除が大きく、ローンを完済しても手元にいくらかお金が残るでしょう。
ただし、これらは全て需要があるエリアでの話です。
需要が弱いエリアの物件は賃貸に出しても賃料が住宅ローンの返済額に追いつかず、なおかつ売却しても住宅ローン完済に至らないことが多々あります。
どんなに立派な家でも建っている土地の価格やエリア需要によって価格は上下します。家に騙されて価値のないエリアの物件を高値で掴んでしまうと、にっちもさっちも出口が無い状態になってしまうのです。
必要な頭金は賃貸相場を見れば分かる
住宅ローンを組むときは、頭金によってローン計画が異なってきます。
頭金を高く積めば、毎月の返済額は少なくなります。しかし、頭金をいくらつめば妥当なのか、なかなか目安が分からないものです。
そこで、物件のあるエリアの賃貸相場を見て頭金を決めましょう。
例えば、同じエリアで、似たような条件の物件の賃貸相場が15万円だったら、毎月の住宅ローン返済額が15万円以下になるように頭金を入れるのです。
そうすれば、いざという時に賃貸に回しても住宅ローン破綻は回避出来ます。
もちろん不動産の運用になりますから、空室リスクや管理費などを含めるともう少し余裕が欲しいですが、基本的にこの計算式を利用して頭金を決めるのが妥当でしょう。
地方はますます人口が減っていく
地方に家を構える場合は、頭金を多くして住宅ローンはなるべく少なく見積もったほうが良いでしょう。
というのも、今後、都心に人口が一極集中する流れは変わりません。職があるところに人は集まり、人が集まるところに仕事は集まります。
この流れは今後も変わることがなく、災害や特殊な場合を除いて、地方の人口はどんどん減少していくでしょう。
人口が減るということは、産業やサービスが減るということであり、住宅の需要は減っていきます。そのため、地方に家をたてる時に住宅ローンを多く借りすぎると、いざという時に破綻を回避する選択肢がほとんど無い状態になってしまいます。
地方の物件は自分が住む分には問題ないのですが、いざ売却や賃貸に回すといった時に住宅ローンを返済出来ない危険性が高いです。
夢のマイホームと煽られている住宅購入ですが、見方を変えれば不動産投資でもあるのです。
損をしないように、しっかり考えて住宅ローンを組みましょう。